In der Betriebskostenabrechnung steht ein Posten für die Dachrinnenreinigung, und die Frage ist, ob er dort stehen darf. Die Antwort hängt an zwei Prüfungen, die beide bestanden werden müssen, und der Bundesgerichtshof hat zu beiden entschieden. Dieser Artikel führt durch die Rechtslage, zeigt die maßgeblichen Urteile mit Aktenzeichen und nennt die Kosten, um die es üblicherweise geht.
Die zwei Prüfungen im Überblick
Ob die Kosten der Dachrinnenreinigung auf den Mieter umgelegt werden dürfen, entscheidet sich an zwei Fragen, die unabhängig voneinander beantwortet werden. Beide müssen zugunsten der Umlage ausgehen.
Die erste Frage ist sachlich: Handelt es sich überhaupt um Betriebskosten? Betriebskosten sind nach § 1 BetrKV die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch laufend entstehen. Das Merkmal, an dem sich alles entscheidet, ist das Wort laufend.
Die zweite Frage ist vertraglich: Ist die Umlage mit dem Mieter vereinbart? Betriebskosten trägt im Ausgangspunkt der Vermieter. Nur wenn der Mietvertrag die Umlage regelt, wandern sie zum Mieter.
Scheitert eine der beiden Prüfungen, bleiben die Kosten beim Vermieter. Genau diese Doppelstruktur erklärt, warum sich in Foren widersprüchliche Antworten finden: Wer nur eine der beiden Fragen betrachtet, kommt zu einem sauberen, aber unvollständigen Ergebnis.
Prüfung 1: Die Reinigung muss regelmäßig wiederkehren
Der Bundesgerichtshof hat am 07.04.2004 gleich zwei Entscheidungen zur Dachrinnenreinigung getroffen, die zusammengelesen werden müssen.
Im Verfahren VIII ZR 167/03 stellte der BGH fest, dass die Kosten der Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten umlagefähig sein können, wenn die Reinigung in regelmäßigen Abständen erfolgt. Als typischen Anlass nennt die Entscheidung einen hohen Baumbestand rund um das Gebäude, der einen wiederkehrenden Reinigungsbedarf erzeugt.
Im Verfahren VIII ZR 146/03 grenzte der BGH am selben Tag ab: Nur regelmäßig präventiv durchgeführte Reinigungen haben den Charakter von Betriebskosten. Reinigungen, die in unregelmäßigen, langen Abständen oder aus einem speziellen Anlass stattfinden, zählen zur Instandhaltung und sind nicht umlagefähig.
Damit ist die Trennlinie klar gezogen:
| Sachverhalt | Einordnung | wer zahlt |
|---|---|---|
| jährliche Reinigung nach dem Laubfall, fest terminiert | Betriebskosten | Mieter (bei Vereinbarung) |
| Reinigung alle zwei Jahre im festen Turnus | Betriebskosten | Mieter (bei Vereinbarung) |
| Reinigung nach einem Sturm mit Astbruch | Instandhaltung | Vermieter |
| Beseitigung einer akuten Verstopfung mit Wasserschaden | Instandsetzung | Vermieter |
| erste Reinigung seit acht Jahren | Instandhaltung | Vermieter |
Die praktische Konsequenz für Mieter: Prüfe in der Abrechnung, ob die Position in mehreren aufeinanderfolgenden Jahren auftaucht. Eine Position, die nach Jahren einmalig erscheint, spricht gegen die Regelmäßigkeit.
Prüfung 2: Der Mietvertrag muss die Position benennen
Auch eine sachlich einwandfreie Betriebskostenposition wandert nur dann zum Mieter, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Bei den sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV gelten dabei strengere Anforderungen als bei den übrigen sechzehn Positionen.
Der Grund liegt in der Natur der Vorschrift. Die Nummern 1 bis 16 benennen konkrete Kostenarten, von der Grundsteuer über die Wasserversorgung bis zur Gartenpflege. Nummer 17 ist ein offener Auffangtatbestand ohne festen Inhalt. Ein Verweis auf sie sagt dem Mieter nichts darüber, was tatsächlich auf ihn zukommt.
Deshalb hat der BGH bereits am 20.01.1993 (VIII ZR 10/92) entschieden, dass eine allgemeine Bezugnahme auf § 2 BetrKV nicht genügt und die Positionen im Einzelnen benannt werden müssen. Eine Klausel, die pauschal auf die Betriebskostenverordnung verweist oder nur von sonstigen Kosten spricht, trägt die Umlage der Dachrinnenreinigung nicht.
Was ausreicht, ist eine Klausel, die die Position ausdrücklich aufführt, etwa als Reinigung der Dachrinnen oder Dachrinnenreinigung im Katalog der umgelegten Kosten. Was nicht ausreicht:
- ein bloßer Verweis auf § 2 BetrKV oder auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung
- die Formulierung sonstige Betriebskosten ohne weitere Aufzählung
- eine Sammelposition wie sonstige Kosten des Betriebs
- eine erstmalige Einführung durch einseitige Erklärung des Vermieters während des laufenden Mietverhältnisses
Der Sonderfall: Zustimmung durch jahrelanges Zahlen
Es gibt einen Weg, auf dem die Umlage auch ohne ausdrückliche Vertragsklausel wirksam werden kann. Hat ein Mieter die Position Dachrinnenreinigung über einen langen Zeitraum in der jährlichen Betriebskostenabrechnung unbeanstandet gelassen und bezahlt, geht der BGH von einer stillschweigenden Vereinbarung aus. In der zugrunde liegenden Konstellation ging es um zehn Jahre.
Die Logik dahinter: Wer jahrelang widerspruchslos zahlt, gibt zu erkennen, dass er die Umlage akzeptiert, und der Vermieter darf sich darauf einrichten.
Für die Praxis folgt daraus eine klare Handlungsanweisung. Wer die Umlage für unzulässig hält, muss früh widersprechen. Ein Widerspruch im ersten oder zweiten Jahr wahrt die Position, ein Widerspruch nach zehn Jahren kommt möglicherweise zu spät. Der Widerspruch gehört schriftlich an den Vermieter, mit Benennung der beanstandeten Position und einer kurzen Begründung.
Warum nicht Entwässerung und nicht Gebäudereinigung
Zwei Positionen der Betriebskostenverordnung wirken auf den ersten Blick passender und greifen trotzdem nicht.
§ 2 Nr. 3 BetrKV (Entwässerung) erfasst die Kosten der Grundstücksentwässerung im Sinne der Gebühren für Schmutz- und Niederschlagswasser sowie den Betrieb einer entsprechenden Anlage. Die Position zielt damit auf den laufenden Abfluss des Wassers. Die mechanische Reinigung eines Bauteils fällt unter eine andere Nummer.
§ 2 Nr. 9 BetrKV (Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung) meint die Reinigung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile: Treppenhaus, Flure, Keller, Waschküche, Zugänge und Aufzug. Die Dachrinne gehört zu keinem dieser Bereiche.
Diese Abgrenzung ist mehr als eine Formalie. Weil die Dachrinnenreinigung ausschließlich über Nummer 17 läuft, greift die strenge Benennungspflicht aus dem Urteil von 1993. Wäre sie unter Nummer 9 zu fassen, würde ein Verweis auf die Gebäudereinigung genügen.
Um welche Beträge es geht
Die Kosten sind überschaubar und werden über den Verteilerschlüssel des Mietvertrags auf die Parteien umgelegt, meist nach Wohnfläche.
Seriöse Fachbetriebe berechnen 2,50 bis 4,50 Euro netto pro laufendem Meter. Nach Verschmutzungsgrad staffeln sich die Preise:
| Zustand der Rinne | Preis je laufendem Meter |
|---|---|
| leicht: Staub, wenig Laub | 3 bis 5 € |
| mittel: Laub, Moos, leichte Ablagerungen | 5 bis 8 € |
| stark: verdichtetes Material, Bewuchs, Erde | 8 bis 12 € |
Für ein typisches Einfamilienhaus mit 20 bis 30 Metern Dachrinne liegen die Gesamtkosten bei etwa 100 bis 250 Euro. Hinzu kommen bei vielen Betrieben ein Mindestauftragswert von 80 bis 120 Euro netto sowie eine Fahrtkostenpauschale. Bei kleinen Objekten macht dieser Fixanteil den größeren Teil der Rechnung aus.
Für Mieter im Mehrfamilienhaus relativiert sich der Betrag entsprechend: Eine Rechnung über 300 Euro, verteilt auf sechs Parteien nach Wohnfläche, landet je Partei im niedrigen zweistelligen Bereich.
So prüfst du deine Abrechnung
Vier Schritte klären den Fall.
Erstens: Position im Mietvertrag suchen. Sieh im Betriebskostenkatalog deines Vertrags nach, ob die Dachrinnenreinigung ausdrücklich benannt ist. Ein bloßer Verweis auf § 2 BetrKV oder auf sonstige Betriebskosten genügt nicht.
Zweitens: Regelmäßigkeit prüfen. Vergleiche die Abrechnungen mehrerer Jahre. Taucht die Position wiederkehrend auf, spricht das für Betriebskosten. Erscheint sie erstmals nach Jahren, liegt der Verdacht auf Instandhaltung nahe.
Drittens: Belegeinsicht verlangen. Du hast Anspruch darauf, die zugrunde liegende Rechnung einzusehen. Interessant sind das Datum, die abgerechneten laufenden Meter und die Frage, ob es sich um eine turnusmäßige Reinigung oder eine Störungsbeseitigung handelte. Steht auf der Rechnung eine Verstopfungsbeseitigung, gehört der Posten nicht in die Abrechnung.
Viertens: Frist beachten. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung sind nach § 556 Absatz 3 BGB innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung zu erheben. Danach ist der Einwand ausgeschlossen, sofern du die Verspätung zu vertreten hast.
Bleibt der Fall streitig, sind ein Mieterverein oder eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Mietrecht die richtige Anlaufstelle. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Was Vermieter beachten sollten
Aus derselben Rechtslage ergeben sich für die Vermieterseite drei Punkte.
Die Klausel muss die Position benennen. Bei Neuvermietungen gehört die Dachrinnenreinigung ausdrücklich in den Betriebskostenkatalog des Vertrags. Ein Verweis auf die Verordnung reicht bei den sonstigen Betriebskosten nicht aus.
Der Turnus muss dokumentiert sein. Ein fester Wartungsvertrag oder eine wiederkehrende Beauftragung im gleichen Rhythmus belegt die Regelmäßigkeit, auf die es rechtlich ankommt.
Störungsbeseitigung gehört getrennt. Wird die Rinne außer der Reihe wegen einer Verstopfung gereinigt, ist das Instandhaltung und darf nicht in die Betriebskostenabrechnung. Eine gemischte Rechnung sollte der Betrieb nach Positionen trennen.
Fazit: zweimal Ja oder gar nicht
Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind umlagefähig, wenn zwei Bedingungen zusammenkommen. Die Reinigung muss in regelmäßigen Abständen präventiv erfolgen (BGH VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03), und die Position muss im Mietvertrag einzeln benannt sein, weil eine allgemeine Bezugnahme auf § 2 BetrKV nicht genügt (BGH VIII ZR 10/92).
Fehlt die Regelmäßigkeit, handelt es sich um Instandhaltung und die Kosten bleiben beim Vermieter. Fehlt die Vertragsklausel, ebenso. Wer eine Position beanstanden will, sollte das früh tun, weil jahrelanges widerspruchsloses Zahlen als stillschweigende Zustimmung gewertet werden kann.
Um welche Summen es geht, ist dabei überschaubar: 2,50 bis 4,50 Euro netto je laufendem Meter, für ein Einfamilienhaus meist 100 bis 250 Euro im Jahr. Wer die Rinne selbst im Blick behält, senkt die Position spürbar, weil der Verschmutzungsgrad den Preis je Meter verdoppeln bis vervierfachen kann. Für das Freispülen der Fallrohre nach der Reinigung ist der Ratgeber zur Rohrreinigung mit dem Hochdruckreiniger der passende Einstieg.
Häufige Fragen
Ist die Dachrinnenreinigung umlagefähig?
Ja, unter zwei Bedingungen. Die Reinigung muss in regelmäßigen Abständen wiederkehren, und die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein. Der BGH hat am 07.04.2004 (VIII ZR 167/03) entschieden, dass regelmäßig anfallende Kosten der Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden können. Fehlt eine der beiden Bedingungen, trägt der Vermieter die Kosten.
Unter welche Position der Betriebskostenverordnung fällt die Dachrinnenreinigung?
Unter § 2 Nr. 17 BetrKV, die sonstigen Betriebskosten. Die naheliegenden Positionen greifen ausdrücklich nicht: § 2 Nr. 3 BetrKV erfasst die Entwässerung im Sinne der Abwassergebühren, § 2 Nr. 9 BetrKV die Gebäudereinigung im Sinne von Treppenhaus, Keller und Zugängen. Die Dachrinne gehört zu keiner der beiden Kategorien.
Reicht es, wenn im Mietvertrag allgemein auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird?
Für die sonstigen Betriebskosten reicht das nicht. Der BGH hat bereits am 20.01.1993 (VIII ZR 10/92) entschieden, dass eine allgemeine Bezugnahme auf § 2 BetrKV nicht genügt und die Positionen im Einzelnen benannt werden müssen. Der Grund: Nummer 17 ist ein offener Auffangtatbestand, und der Mieter könnte sonst nicht absehen, welche Kosten auf ihn zukommen.
Was gilt bei einer einmaligen Dachrinnenreinigung?
Einmalige oder in großen Abständen anfallende Reinigungen sind nicht umlagefähig. Der BGH hat am 07.04.2004 (VIII ZR 146/03) klargestellt, dass nur regelmäßig präventiv durchgeführte Reinigungen den Charakter von Betriebskosten haben. Eine Reinigung aus konkretem Anlass, etwa nach einem Sturm oder bei einer verstopften Rinne, zählt zur Instandhaltung und bleibt beim Vermieter.
Was passiert, wenn ich die Position jahrelang bezahlt habe?
Dann kann eine stillschweigende Vereinbarung entstanden sein. Hat ein Mieter die Position Dachrinnenreinigung über zehn Jahre unbeanstandet in der Betriebskostenabrechnung akzeptiert und bezahlt, geht der BGH von einer konkludenten Vereinbarung der Umlage aus. Wer die Umlage für unzulässig hält, sollte deshalb frühzeitig widersprechen und nicht erst nach Jahren.
Was kostet eine Dachrinnenreinigung?
Seriöse Fachbetriebe berechnen 2,50 bis 4,50 Euro netto pro laufendem Meter. Nach Verschmutzungsgrad gestaffelt sind 3 bis 5 Euro je Meter bei leichter, 5 bis 8 Euro bei mittlerer und 8 bis 12 Euro bei starker Verschmutzung üblich. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 20 bis 30 Metern Rinne liegen die Gesamtkosten bei etwa 100 bis 250 Euro. Dazu kommen häufig ein Mindestauftragswert von 80 bis 120 Euro netto und eine Fahrtkostenpauschale.
Wie oft muss eine Dachrinne gereinigt werden?
Das hängt am Baumbestand. Bei Gebäuden ohne nennenswerten Bewuchs in der Umgebung genügt oft ein Intervall von zwei Jahren. Steht das Haus zwischen Laubbäumen, ist ein jährlicher Termin nach dem Laubfall üblich, bei starkem Nadel- oder Laubeintrag auch zweimal jährlich. Genau dieser regelmäßige Turnus ist die Voraussetzung dafür, dass die Kosten überhaupt umlagefähig sein können.
Darf der Vermieter die Kosten rückwirkend umlegen?
Nur im Rahmen der Abrechnungsfrist. Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung nach § 556 Absatz 3 BGB spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Danach kann er Nachforderungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen, sofern er die Verspätung zu vertreten hat. Eine erstmalige Umlage einer bisher nicht abgerechneten Position setzt zudem voraus, dass sie im Mietvertrag vereinbart ist.